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《河北省城镇住宅小区物业服务监管办法》前期物业服务合同示范文本

来源:河北省住房和城乡建设厅信息中心    2021/4/28 8:49:32     浏览次数:0

附件1

前期物业服务合同示范文本使用说明

一、前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务人之前,由开发建设单位依法选聘物业服务人实施的物业服务行为。本示范文本所称的甲方为开发建设单位,乙方为选聘的物业服务人。
   
二、
本示范文本仅供开发建设单位与物业服务人签订《前期物业服务合同》参照使用。本示范文本的第四、五、六、八章及第七章中的第二十四、二十五、二十七、二十八、二十九、三十一条内容,为法律、法规、规章等规定的强制性要求,不得随意删除,其余条款内容(包括选择内容、填写空格部位的内容),根据物业服务项目具体情况,经双方当事人协商确定,可进行选择、修改、增补或删减。
   
三、物业服务计费方式分为包干制、酬金制等,包干制是指由业主向物业服务人支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务人享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务人,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

四、本示范文本主要适用于城镇住宅小区选聘物业服务人,签订合同时的参照,其他类型的物业选聘物业服务人签订合同时可参照适合的条款执行。

五、各地在具体执行过程中如有意见和建议请及时反馈。

前期物业服务合同示范文本

  方:                           

法定代表人:                       

住所地:                           

统一社会信用代码:                 

联系人及联系方式:                 

邮政编码:                         

 

  方(物业服务人):             

法定代表人:                        

住所地:                            

统一社会信用代码:                  

联系人及联系方式:                 

邮政编码:                         

          

根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》[ ]等法律法规[ ]相关规定,甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就业主大会成立前甲方以[公开招标方式] [协议方式]选聘乙方对                    (物业名称)提供前期物业服务事宜,订立本合同。

第一章  物业基本情况

第一条  物业基本情况:

物业名称:[地名核准名称][暂定名]             

物业类型:[住宅]                            

座落位置:                           

建筑面积:                           

物业服务区域四至:

东至:                           

南至:                           

西至:                           

北至:                           

(物业服务区域平面图见附件1,物业服务区域内房屋构成明细见附件2,委托的物业服务区域内房屋及设施设备构成细目以甲乙双方实际验收清单为准)。

第二章  物业服务期限

第二条  本合同期限为   年,自       日至       日。

本合同约定服务期限届满前,业主委员会或者业主及其他合法主体与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,本合同终止。

第三条  物业服务合同终止后,在业主大会或者业主选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,乙方应当继续处理物业服务事项,按照本合同约定提供物业服务,并可以请求业主支付该期间的物业费。

第三章  物业服务项目

第四条  在物业服务区域内,乙方提供的前期物业服务包括以下内容:

(一)综合服务(服务场所设置、从业人员配备和管理、制度管理、物业档案管理、客户服务等方面);

(二)共有部位管理与维护(明细见附件3);

(三)共用设施设备管理与维护(明细见附件4);

(四)公共秩序维护;

(五)环境卫生维护;

(六)绿化养护管理;

(七)精神文明建设;

(八)车辆停放管理;

(九)装饰装修管理服务;

(十)其他服务                          

第五条  在物业服务区域内,乙方提供的其他社区生活服务包括以下事项:

1.                           

2.                           

第六条  前期物业服务标准:可参照物业项目并结合各市实际制定,乙方提供的服务应达到双方约定的标准。

第七条  单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务,服务内容和费用由双方另行商定。

第四章  服务费用

第八条  物业服务费用标准实行政府指导价,本物业服务区域物业服务收费选择以下第    种方式:

1.包干制

物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积支付,具体标准如下:

[多层住宅]              //平方米;

[高层住宅]              //平方米;

[别墅]                  //平方米;

[    ]                  //平方米;

物业服务费用主要用于以下开支:

1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2)物业共有部位、共用设施设备日常运行、维护的相关费用;

3)物业服务区域清洁卫生的相关费用;

4)物业服务区域绿化养护的相关费用;

5)物业服务区域秩序维护的相关费用;

6)物业共有部位、共用设施设备的公众责任保险费用;

7)办公费用;

8)物业服务人固定资产折旧;

9)法定税费;

10)物业服务人的利润;

11)经业主同意的其它费用。

乙方按照上述标准收取物业服务费用,并按本合同约定的服务内容标准提供服务,盈余或亏损由乙方享有或承担。乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。

2.酬金制

物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先支付,具体标准如下:

[多层住宅]              //平方米;

[高层住宅]              //平方米;

[别墅]                  //平方米;

[    ]                  //平方米;

预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。

物业服务支出为所支付的业主所有,由乙方代管,主要用于以下开支:

1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2)物业共有部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3)物业服务区域清洁卫生费用;

4)物业服务区域绿化养护费用;

5)物业服务区域秩序维护费用;

6)办公费用;

7)物业服务人固定资产折旧;

8)物业共有部位、共用设施设备的公众责任保险费用;

9)业主同意的其它费用。

乙方采取以下第   种方式提取酬金:

1)乙方按[半年] [一年][    ]       元的标准从预收的物业服务资金中提取。

2)乙方[半年] [一年][    ]按应收的物业服务资金       %的比例提取。

物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分,转入下一年度继续使用;物业服务支出年度结算后不足部分,由全体业主承担,另行支付。

合同履行期间政府指导价格调整的,可以按照相关法律及各地具体规定,调整服务费用。

第九条  业主应于           之日起支付物业服务费用(物业服务资金)。物业服务费用(物业服务资金)按[半年] [一年][  ]支付,业主或使用人应在       (每次交费的具体时间)履行支付义务。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者未交付给物业买受人的物业,其物业服务费用(物业服务资金)由甲方全额支付。

业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费用(物业服务资金)的,从其约定,业主负连带支付责任。业主与物业使用人之间的交费约定,业主应及时书面告知乙方。

第十条  物业服务费用实行酬金制方式计费的,即物业服务资金,乙方应当定期向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算;[半年] [一年][  ]向全体业主公布收支情况。

业主对公布的支出年度预决算提出质询时,乙方应当自收到书面质询之日起7日内书面答复。业主可聘请会计师事务所等对支出年度预决算进行审计并将审计报告通报全体业主。聘请费用由[业主承担][乙方承担][业主和乙共同承担]            

对收支情况有争议的,业主和乙方双方同意采取以下方式解决:

1.                           

2.                           

第十一条  物业服务费(物业服务资金)的收取

1.业主应当按照约定向乙方支付物业服务费(物业服务资金)。乙方已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费(物业服务资金)。

2.物业区域内,如乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

3.业主与物业使用人就本合同的权利义务进行约定,但物业使用人违反本合同约定的,业主应承担连带责任。业主转让物业时,须交清转让前的物业服务费用及物业代收代缴的相关费用。

4.业主、物业使用人在符合相关法律法规、管理规约的规定并经利害关系人一致同意的前提下,利用住宅物业从事经营活动的,应当通知乙方,乙方可以参照商业物业标准收取相应的物业服务费用。

第五章  物业的经营与管理

第十二条 停车服务费按照双方约定标准执行,(可按露天停车场车位  //月、地下停车库  //月、停车车位  //月的标准收取)。

乙方应当与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议,明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。需要车辆保管的,双方另行签订保管协议。

第十三条  本物业服务区域内的会所属      (全体业主/甲方)所有。会所委托乙方经营管理的(委托合同,双方另行约定),乙方按双方合同约定标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用。

第十四条  本物业服务区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共有部位、共用设备设施可统一委托乙方经营,利用业主共有部分经营产生的收入在扣除合理成本之后,收益可按下列约定分配:

1.补充专项维修资金;

2.甲方业主大会决定                       

第六章  物业的承接验收

第十五条 甲方应当在物业交付使用15日前,与乙方完成物业共有部位、共用设施设备的承接查验工作。

乙方承接物业时,甲方应配合乙方对以下物业共有部位、共用设施设备进行查验:

1.                           

2.                           

第十六条  甲乙双方确认查验过的物业共有部位、共用设施设备存在以下问题:

1.                           

2.                           

甲方应承担解决以上问题的责任,在交付后三个月内按如下约定解决:

1.                            

2.                           

第十七条  对于本合同签订后承接的物业共有部位、共用设施设备,甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订交接确认书,作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

第十八条  乙方承接物业时,甲方应在现场查验20日前向乙方移交下列资料:

1.竣工总平面图,单体建筑、结构、设备(含特种设备)竣工图、消防设备竣工图(含户内),配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

2.设施设备的清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

3.物业质量保修文件和物业使用说明文件;

4.物业服务用房相关资料;

5.业主名册信息;

6.                           

第十九条  乙方应在物业交接后30日内,按规定持相关文件资料向物业所在地的区、县(市)住房城乡建设主管部门办理备案手续。

第二十条  甲方保证交付使用的物业符合国家规定的配置和建设标准,并按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任(如甲方约定保修期限和保修范围高于国家标准的,按照甲方的规定承担物业保修责任)。

甲方销售的商品房属于绿色建筑的,应当在商品房买卖合同、质量保证书和使用说明书中载明绿色建筑等级,以及节能措施、节水设施设备的保修期限、保护要求等内容,并对其真实性、准确性负责。乙方应当将绿色建筑运营要求纳入物业管理制度,由技术人员或者委托专业服务企业负责节能、节水等设施设备的维护和保养。

第七章  物业的使用与维护

第二十一条  业主大会成立前,乙方应配合甲方制定临时管理规约和本物业服务区域内物业共有部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

第二十二条  乙方应当按照约定,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

第二十三条  乙方应当妥善保管和正确使用本物业的业主档案资料,及时记载有关变更信息,并为业主的个人资料信息保密。

第二十四条  乙方将本物业服务区域内的部分专项服务委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应当就该部分专项服务事项向甲方和业主负责。乙方委托专项服务的标准不得低于本合同约定并对受托企业的服务承担责任。

乙方不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

第二十五条  对物业服务区域内的公共配套设施,乙方不得擅自占用或改变使用功能。确需改扩建或完善配套项目,须报甲方和有关部门批准方可实施。

第二十六条  乙方应遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务等级,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据。

第二十七条  乙方应在地方相关管理部门指导下,在企业内部和物业服务区域内设置安全生产宣传栏,进行消防、电梯使用等安全宣传活动。

第二十八条  乙方可采取规劝、      等必要措施,制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业服务区域内物业管理规章制度的行为。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、噪音、消防、装饰装修等法律法规的行为,乙方应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

乙方应当按照《消防法》的规定,加强对物业管理区域内消防通道等消防设施的维护管理。 

乙方应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。

第二十九条  乙方应建立服务信息公开公示制度,以合理方式定期向业主公开并报告,及时向全体业主通告本物业服务区域内有关物业服务的重大事项。乙方应在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏,如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收支情况、电梯维护保养支出情况、委托第三方服务事项相关信息、住宅专项维修资金的筹集和使用情况等信息,其中共有部分经营收支、住宅专项维修资金的筹集和使用情况每年应至少公示  次,每次不少于1个月。可同时通过网络等方式告知业主公示内容。

乙方开展家政、养老、特约维修等服务业务也应对外公示,按双方约定价格收取服务费用。乙方不得擅自收取公示收费项目以外的费用。

第三十条 乙方应听取业主、物业使用人的意见和建议,处理业主和物业使用人的投诉,接受甲方、业主和物业使用人的监督及时改进物业服务。

第三十一条  因维修物业或者公共利益,甲方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的,应按规定征得相关业主和乙方的同意;临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的,应在约定期限内恢复原状;业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应征得乙方的同意,不得擅自占用和施工,不得擅自占用本物业区域内的共有部位、共用设施设备或改变用途;乙方确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得相关业主的同意。临时占用、挖掘道路、场地的,施工过程中应当尽可能减少影响,并在约定期限内恢复原状。

第三十二条  本物业服务区域内出现危及公共安全的隐患或者影响他人正常使用的情况时,乙方应当及时维修、养护、抢险或者采取相应防范措施;属于业主责任的,乙方应当督促业主及时维修、养护或者采取相应防范措施。合同范围以外的维修事

项可能引发事故或重大事件时,乙方应当及时上报政府部门并配合政府部门做好相关工作。

第三十三条  业主房屋专有部分装修、维护、使用的事项:

(一)业主或物业使用人装饰装修房屋应当事先告知乙方,乙方与业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议,就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修垃圾和渣土清运费等事项进行约定,并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项,严禁装修人或者装饰装修企业在装修过程中随意拆改门窗及房屋结构、消防安全设施、外立面等;属被动式超低能耗建筑的,严禁业主在装修及使用过程中在气密层部位进行钉钉、打孔等破坏气密层的操作。业主应遵守乙方提示的合理注意事项,并配合乙方进行必要的现场检查。业主或物业使用人房屋装修、使用不当,造成损害的要及时修复,给业主共有财产造成损失的应承担相应责任。

(二)业主不得违反法律、法规及临时管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律法规以及临时管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。房屋性质改变后,按照房屋性质支付物业服务费等相关费用。业主专有部分转让、出租、设立居住权或者依法改变共有部分用途的,应当及时将相关情况告知乙方。

(三)业主或物业使用人使用专有部分不得侵害相关业主或使用人权益。当单元内房屋共用管线需入户维修时要配合乙方或相邻方修理。

(四)业主房屋专有部分、自用设备的维修养护及其他服务,可以委托乙方维修或提供服务。公示服务的范围、事项及收费标准以外的服务事项,乙方可以与业主或物业使用人就服务事项进行协商,并确定合理的收费标准。

第三十四条  业主、物业使用人不配合或借故阻挠乙方对于安全隐患处理或维修等工作,造成全体业主共同损失或者其他业主、物业使用人财产损失的,应当承担相应的法律和经济赔偿责任。

第三十五条  甲方应于         (具体时间)按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业服务用房。

物业服务用房建筑面积         平方米,其中:办公用房       平方米,位于               ;住宿用房      平方米,位于                    用房       平方米,位于       

 物业服务用房属全体业主所有,乙方在本合同期限内无偿使用,但不得改变其用途。

第八章 住宅专项维修资金

第三十六条  物业共有部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当使用住宅专项维修资金,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。属于物业费支出事项不得使用住宅专项维修资金。

第三十七条  住宅专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹按照有关规定执行。

第三十八条  乙方应以合理方式向业主大会、业主委员会报告住宅专项维修资金使用情况并按本合同要求进行公示

第九章  违约责任

第三十九条  甲方违反本合同约定义务,致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的,由甲方赔偿由此给乙方、业主和物业使用人造成的损失。

第四十条  因乙方原因致使管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准,甲方应及时通知乙方整改,约定时间内整改不到位的,乙方应按        的标准向甲方、业主支付违约金,如乙方严重违反本条约定,甲方有权解除本合同。

第四十一条  甲方、业主或物业使用人违反本合同约定,未能按时足额支付物业费的,应按     的标准向乙方支付违约金。

甲方、业主违反约定逾期不支付物业费的,乙方可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,乙方可以提起诉讼或者申请仲裁。

乙方不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。

第四十二条  乙方违反本合同约定,擅自提高物业费标准的,甲方、业主和物业使用人就超额部分有权拒绝支付;乙方已经收取的,甲方、业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第四十三条  甲方违反本合同约定,拒绝或拖延履行保修义务,在接到乙方通知5日内仍未进入维修程序的,乙方应通过诉讼或仲裁,要求甲方限期维修完毕,并承担给乙方、业主或物业使用人造成的损失。

第四十四条  因乙方原因造成物业服务区域内房屋及设施设备维修保养不及时,给业主、物业使用人造成的相关损失由乙方承担。

第四十五条  业主对甲方、乙方或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。业主违反本合同或者法律、法规、临时管理规约,实施妨害物业服务的行为,乙方可以请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害、赔偿损失等相应的民事责任。

第四十六条  以下情况乙方不承担责任:

1.因不可抗力导致物业服务中断的;

2.乙方已履行本合同约定义务,但因物业本身固有瑕疵造成损失的;

3.因维修养护物业共有部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人,暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;

4.因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的;

5.                           

第十章  其他事项

第四十七条  乙方应履行本合同并依法经营,同时接受房地产行政主管部门及有关政府部门、属地街道办及居委会的监督、指导,配合社区居委会开展相关自治工作。

第四十八条  物业服务合同终止的,乙方应当在合同终止后 日内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。

物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,乙方应当继续处理物业服务事项,业主应支付该期间的物业费。乙方违反本条第一款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。

第四十九条  甲方与物业买受人签订的物业买卖合同,应当包含本合同约定的内容;物业买受人签订物业买卖合同,即为对接受本合同内容的承诺。

第五十条  业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定,但物业使用人违反本合同约定的,业主应承担连带责任。

第五十一条  本合同的附件为本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等法律效力。

第五十二条  本合同未尽事宜,双方可另行以书面形式签订补充协议,补充协议与本合同存在冲突的,以本合同为准。未尽事宜中涉及法律法规的,按相关规定执行。

第五十三条  合同履行过程中发生争议的,双方可以通过友好协商或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决;不愿协商、调解或者协商、调解不成的,双方按照以下方式解决:

1.向物业项目所在地的人民法院提起诉讼;

2.                 申请仲裁。

第五十四条  本合同一式   份,甲、乙双方各执   份。

 

甲方:(盖章)              乙方:(盖章)

法定代表人(委托代理人):    法定代表人(委托代理人):

(签字)                    (签字)

     

                                    

1

物业服务区域平面图

2

物业服务区域内房屋构成明细

 

 

套(单元)数

建筑面积

(平方米)

高层住宅

 

 

 

多层住宅

 

 

 

 

 

 

 

商业用房

 

 

 

工业用房

 

 

 

办公楼

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

幼儿园

 

 

 

物业服务用房

 

 

 

公用设施

设备用房

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3

物业服务区域内共有部位明细

1.房屋承重结构;

2.房屋主体结构;

3.公共门厅;

4.公共走廊;

5.公共楼梯间;

6.内天井;

7.户外墙面;

8.屋面;

9.传达室;

10.         

4

物业服务区域内共用设施设备明细

1.绿地          平方米;

2.道路          平方米;

3.化粪池      个;

4.污水井      个;

5.雨水井      个;

6.垃圾中转站      个;

7.水泵      个;

8.水箱      个;

9.电梯      部;

10.信报箱      个;

11.消防设施     

12.公共照明设施     

13.监控设施     

14.避雷设施     

15.共用天线     

16.机动车库      个,停车泊位   个 ,       平方米;

17.露天停车场      个,停车泊位   个,      平方米;

18.非机动车库            平方米;

19.                         

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